Американская инвесткомпания Blackstone считает сделку по покупке в 2021 году оператор ЦОД QTS Realty Trust одной из лучших инвестиций за всю свою историю, но для роста этого бизнеса потребуются громадные ресурсы. Сейчас Blackstone финансирует развитие огромной инфраструктуры QTS, пишет Bloomberg.

При этом Blackstone придерживается своей классической стратегии в сфере недвижимости, крупнейшей части её империи стоимостью $1 трлн. Фирма определяет, на каких рынках нарастает дефицит недвижимости, и направляет миллиарды долларов на строительство объектов для сдачи в аренду. Эту модель она применяет на всех направлениях, от складов до загородных домов. В данном случае наблюдается дефицит в объектах для поддержания цифровой трансформации. Причём после заключения сделки спрос на вычислительные мощности резко вырос и подогревается ажиотажем на рынке ИИ.

Изображение: QTS

QTS уже владеет недвижимостью стоимостью $15 млрд, тогда как на момент её приобретения у неё были объекты всего на $1 млрд. По данным аналитиков DatacenterHawk, она уже стала крупнейшим в Северной Америке поставщиком мощностей ЦОД (в МВт по контрактам), тогда как всего три года назад занимала 4-е место. Стоимость активов компании с момента её приобретения выросла до $25 млрд, а численность персонала — до 1000 человек.

Конечно, при развитии сети ЦОД компания сталкивается с проблемами, такими как дефицит электроэнергии и воды. На фоне роста популярности ИИ гиперскейлеры операторы ЦОД довели ежемесячную арендную ставку до $100/кВт, хотя три года назад в некоторых регионах она составляла $70–80/кВт. По словам брокеров, на ключевых рынках ставка может доходить и до $150/кВт. QTS же рассчитывает довести общую ёмкость своих объектов до 6 ГВт.

Интересы Blackstone и QTS охватывают не только рынок США, но и другие регионы, включая Европу, где они готовы приобретать конкурентов, чтобы расширить своё присутствие. В декабре 2023 года Blackstone объединила усилия с Digital Realty Trust Inc., чтобы построить кампусы ЦОД стоимостью $7 млрд во Франкфурте, Париже и Северной Вирджинии (США).

Азия становится всё более привлекательной для вложения средств в дата-центры — мировые инвестиционные компании и фонды делают ставку на растущие потребности в вычислениях и облачных хранилищах. По данным Bloomberg, росту рынка ЦОД в регионе способствует и бум в сфере ИИ. Тем не менее, препятствиями к быстрому развитию рынка могут стать некоторые особенности, характерные для огромного региона.

Гиганты вроде AWS и Google масштабируют здесь облачные сервисы по мере необходимости, а растущее население региона только способствует этому. По данным Cushman & Wakefield, спрос в Юго-Восточной Азии (ЮВА) и на севере Азии, как ожидается, будет ежегодно расти в среднем на 25 % до 2028 года, тогда как в США этот показатель составит только 14 %. По мнению экспертов, американский опыт будет с небольшой задержкой применяться во всём мире, включая Европу и Азиатско-Тихоокеанский регион (APAC). Общей для Азии является очень высокая вовлечённость населения в онлайн-активности, что повышает требования к каналам связи и самим дата-центрам.

Источник изображения: Princeton Digital Group

Bain Capital сообщила в августе о намерении выкупить пекинского оператора ЦОД Chindata Group Holdings за $3,2 млрд. В сентябре KKR & Co. согласилась приобрести 20 % в региональном ЦОД-бизнесе Singapore Telecommunications Ltd. (Singtel) за $800 млн, а Blackstone Inc. анонсировала запуск полностью принадлежащей ей платформы ЦОД в Азии ещё в ноябре 2022 года. Всего, с учётом активов Singtel, в ближайшие годы KKR рассчитывает вложить порядка $1 млрд в развитие ЦОД в APAC.

PGIM намерена вложить $3 млрд в мировой сектор ЦОД в следующие три года, в том числе в Азиатско-Тихоокеанский рынок. Рассматривается строительство площадок в Токио и Сеуле, хотя в самой компании слухи не подтверждают. Bain Capital продолжит инвестировать в рынки Китая и Восточной Азии, а также будет искать возможности развития в уже освоенных азиатских регионах, чему будет способствовать рост облачных сервисов и ИИ.

Азиатский рынок в целом весьма перспективен. Около 29 % облачной выручки гиперскейлеров генерируется здесь, ещё 49 % — в США. Но по прогнозам Cushman & Wakefield, к 2028 году доля Азии вырастет до 33 % ($173 млрд). Как заявляют сами представители отрасли, речь идёт об очень «лёгких» инвестициях, поскольку спрос обозримом будущем будет только расти, а вот предложение будет всё более ограниченным.

Источник изображения: Cushman & Wakefield/Bloomberg

Одна из проблем рынка в том, что создание ЦОД — довольно сложный и затратный по времени процесс, требующий от застройщика компетенций во многих сферах, от строительства до знания не только местных законов, но и неформальных правил. К тому же азиатский рынок чрезвычайно фрагментирован и в каждой стране требуется свой подход. На роль IT-хабов в регионе претендуют едва ли не все сколько-нибудь значимые страны, от, разумеется, Китая, до Малайзии и Индии, а также задыхающегося от дефицита земли Сингапура. Многие планируют расширять национальные проекты, связанные с ЦОД.

Кроме того, азиатским ЦОД придётся усовершенствовать системы охлаждения, особенно на фоне внедрения ресурсоёмких ИИ-укорителей. Например, в октябре проблема в системе охлаждения ЦОД Equinix вызвала сбой 2,5 млн транзакций в Сингапуре, что привело к ужесточению регулирования рынка. Эксперты считают, что инвесторам и операторам дата-центров придётся пристально следить за изменениями региональных правил, иначе у них могут возникнуть серьёзные проблемы.

Компания Blackstone Inc. заключила с Digital Realty Trust Inc. соглашение о создании совместного предприятия (СП). Как сообщает Bloomberg, это позволит компаниям расширить присутствие на рынке ЦОД — партнёры намерены создать четыре кампуса во Франкфурте, Париже и Западной Вирджинии.

Оценочная стоимость совместных проектов за несколько лет реализации составит порядка $7 млрд. Blackstone достанется 80 % СП, а Digital Realty получит 20-% долю и будет управлять рутинными процессами в новых дата-центрах. СП будет сформировано в два этапа в I половине 2024 года, после получения одобрения регуляторов и других разрешений. По данным Datacenter Dynamics, будет построено 10 ЦОД общей ёмкостью 500 МВт.

Источник изображения: Blackstone

В Blackstone заявили, что спрос на новые ЦОД подогревается «гонкой вооружений» в сфере искусственного интеллекта (ИИ). Подобные ЦОД обычно рассчитаны на поддержку облачных сервисов и часто требуют огромного количества электроэнергии. По словам президента Blackstone Джона Грея (Jon Gray), сейчас наблюдается рост спроса, случающийся «один раз в поколение», драйвером которого стали повсеместное внедрение облачных технологий и революция в сфере ИИ.

Blackstone является инвестором в «альтернативные» активы, отличные от обычных ценных бумаг и высоколиквидной недвижимости — например, в дата-центры, которые пока ещё не стали мейнстримом на рынке инвестиций. В 2021 году компания приобрела оператора QTS Realty Trust (включая долги в объёме $10 млрд) и вложила $8 млрд в развитие ЦОД. В конце октября фонд Blackstone Real Estate Income Trust, заявил, что 8 % вложений из его портфеля связаны с дата-центрами, которые стали самым доходным активом в уходящем году.

В июле Digital Realty анонсировала создание совместного предприятия с инвестиционной компанией TPG Real Estate, вложив в партнёрство стоимостью $1,5 млрд три уже действующих в Северной Вирджинии дата-центра. Также она имеет совместный бизнес стоимостью $200 млн с Realty Income Corporation. В Японии компания имеет СП на $1,8 млрд с Mitsubishi и аналогичное партнёрство с Brookfield Infrastructure в Индии, в том и другом случае строятся новые ЦОД.

Инвестиционная компания Blackstone и один из крупнейших в мире операторов дата-центров QTS Realty Trust, по сообщению газеты Financial Times, намерены реализовать крупномасштабный проект по созданию новых ЦОД на фоне бума ИИ-технологий.

Blackstone приобрела QTS Realty Trust в сентябре 2021 года: сумма сделки составила $10 млрд. С тех пор Blackstone потратила более $1 млрд на покупку земли для строительства новых дата-центров в пяти американских штатах, тогда как QTS утроила арендуемые под ЦОД площади. При этом капитализация QTS увеличилась вдвое, достигнув $20 млрд.

Источник изображения: Blackstone

Как теперь сообщается, Blackstone Real Estate Income Trust (Breit) планирует инвестировать $8 млрд в строительство новых дата-центров для гиперскейлеров. Эти площадки помогут в решении ресурсоёмких задач, связанных с ИИ и машинным обучением.

Фонд Breit потратил около $60 млрд на приобретение различной недвижимости (отели, склады и пр.) с начала 2021 года по третий квартал 2022-го. Но затем компания изменила бизнес-модель и начала распродавать активы, реализовав площади на $10 млрд. Фонд намерен также продать техасский курорт за 800 млн долларов и складские помещения за $2,2 млрд. Вырученные средства пойдут на создание новой сети ЦОД. Инвестиции будут осуществляться через QTS Realty Trust.

На минувшей неделе стало известно о приобретении одного из крупнейших в мире операторов центров обработки данных QTS Realty Trust инвестиционной компанией Blackstone за рекордную для рынка сумму в $10 млрд. Blackstone приобрела акции QTS по цене $78/шт., что на 21 % выше их цены на момент закрытия биржевых торгов в день анонса сделки. Blackstone сообщила, что условия включают 24-процентную премию к средней цене акций QTS за последние три месяца.

Условия контракта также включают 40-дневный период, в течение которого QTS вправе рассматривать и принимать более выгодные альтернативные предложения по её покупке. Как ожидается, после завершения сделки QTS сохранит нынешнее руководство и по-прежнему будет базироваться в Оверленд-Парке (Канзас, США). Blackstone заявила, что предоставит QTS все ресурсы и постоянный доступ к капиталу, что позволит расширить спектр услуг для поддержки существующих клиентов и привлечения новых.

commercialsearch.com

Компания отметила, что видит возможности быстрого и значительного роста на рынке дата-центров. Её словам вторит глава QTS Чад Уильямс (Chad Williams): «Мы видим значительную рыночную возможность для роста, поскольку гиперскейлеры и предприятия продолжают использовать нашу инфраструктуру мирового класса для поддержки своих инициатив по цифровой трансформации».

Сделка является крупнейшим на сегодняшний день приобретением такого рода на рынке центров обработки данных. По данным Synergy Research Group, до этого объявления крупнейшими сделками по слиянию и поглощению ЦОД были приобретение компанией Digital Realty европейского конкурента Interxion за $8,4 млрд, поглощение Digital Realty в 2017 году DuPont Fabros за $7,6 млрд и последовательный выкуп долей в Global Switch промышленной группой Jiangsu Shagang Group, который в конечном итоге был оценён более чем в $8 млрд по сумме сделок, заключённых на протяжении трёх лет.

Этот также означает, что в 2021 году годовая стоимость слияний и поглощений на рынке ЦОД приближается к новому рекорду. Менее чем за шесть месяцев в году уже были закрыты или близки к завершению сделки на сумму более $6 млрд. Поскольку общая сумма транзакций вместе со сделкой по покупке QTS приближается к $17 млрд, можно ожидать, что в этом году будет превзойдено рекорд 2020 года — итоговая сумма сделок превысили отметку в $30 млрд.