По данным экспертов компании JLL, среднегодовой темп роста выручки (GAGR) неооблаков (neocloud) с 2021 года составил 82 %. В недавнем отчёте The rise of neocloud infrastructure подчёркивается, что соответствующий рынок демонстрирует значительный рост, поскольку конкуренция за ИИ-мощности и доступ к ускорителям возросли, сообщает DataCenter Knowledge.

В JLL отмечают, что помимо уже хорошо известных на рынке и хорошо зарекомендовавших себя «неооблачных» операторов вроде CoreWeave, Nebius и Crusoe, имеется ещё около 190 независимых компаний того же профиля. Недавно S&P Global сообщила, что в прошлом году на этот сектор было потрачено более $10 млрд. В JLL считают, что это свидетельствует о «значительном инвестиционном импульсе». Так, акции CoreWeave с момента IPO в марте 2025 года выросли в цене почти втрое.

JLL отмечает, что неооблачные провайдеры могут выбирать локации с оптимальной доступностью энергоресурсов и экономической выгодой, без привязки к традиционным хабам, необходимым гиперскейлерам. В итоге их модель развития более экономична и допускает ускоренное развёртывание мощностей. По данным Uptime Institute, неооблака обеспечивают снижение затрат примерно на 66 % в сравнении с гиперскейлерами.

Источник изображения: venki cenation/unsplash.com

По мнению экспертов, спрос на ИИ-инфраструктуру сегодня растёт исключительными темпами, а глобальный рынок ЦОД столкнулся с проблемой дефицита мощностей. Неооблачные бизнесы получили преимущество перед традиционными поставщиками облачных услуг благодаря более низким ценам, гибким условиям и некоторым другим факторам. Поскольку рынок ИИ, похоже, не намерен замедляться, инфраструктура новых облачных провайдеров в ближайшее время будет чрезвычайно востребована.

Что касается возможных рисков, в JLL подчёркивают, что контракты неооблаков обычно короче, чем у традиционных облачных операторов, и составляют от двух до пяти лет — но в теории это не соответствует периодам окупаемости активов ЦОД в семь-девять лет. Кроме того, ставки у неооблаков растут из-за потребности в дефицитных ЦОД с возможностью размещения высокоплотных систем, передовыми сетевыми стеками и полами повышенной прочности, неооблачные провайдеры конкурируют за них друг с другом.

JLL заявила, что более высокие требования к капиталу и более короткие сроки аренды значительно увеличивают инвестиционные риски в сравнении с традиционными ЦОД. В компании подчёркивают, что важнейшим фактором при реализации потенциала неооблаков для высоких ИИ-нагрузок станут вопросы финансирования. Для создания инфраструктуры ИИ-ускорителей требуются значительные капиталовложения — инвесторам необходимо чётко представлять, как создать жизнеспособную бизнес-модель и заручиться поддержкой клиентов прежде, чем выходить на рынок «новых облаков».

Североамериканский рынок колокейшн-ЦОД оказался в критической ситуации. В местных дата-центрах осталось всего 2,3 % свободных мощностей на фоне неослабевающего спроса на цифровую инфраструктуру во всём мире, сообщает Inside HPC со ссылкой на аналитику инвестиционной компании JLL. В докладе North America Data Center Report – Midyear 2025 сообщается, что мощности выросли до рекордных 15,5 ГВт, но сектор активно развивается и продолжает страдать от дефицита свободных энергоресурсов.

Северная Вирджиния сохраняет позиции крупнейшего рынка ЦОД в Северной Америке с мощностью 5,6 ГВт — более чем втрое больше, чем объём второго по величине местного рынка Даллас/Форт-Уэрт (Dallas–Fort Worth) с его 1,5 ГВт. Также подчёркивается, что рекордный спрос обеспечивают в первую очередь облачные провайдеры и технологические компании — на них приходится 65 % всей арендной активности.

По словам представителя JLL, рынок колокейшн-услуг столкнулся с беспрецедентным давлением. В I половине года его «лихорадило» на фоне негативных новостей, включая данные о появлении прорывных продуктов китайской DeepSeek и сведения о новых пошлинах США. Несмотря на некоторую турбулентность, в секторе по-прежнему наблюдается рекордный рост — рынок освоил впечатляющие 2,2 ГВт, половина мощности пришлась на Северную Вирджинию с 647 МВт и Даллас/Форт-Уэрт с ещё 575 МВт. 369 МВт пришлось на Чикаго и 291 МВт на Остин/Сан-Антонио — больше, чем годом ранее.

Источник изображения: JLL Research

Клиентам приходится конкурировать за ограниченные мощности, заключая соглашения на годы вперёд: уже в процессе строительства находятся объекты более чем на 1 ГВт. В то же время Остин сформировался как полноценный рынок Tier I с почти 921 МВт мощностей и ещё 341 МВт в стадии строительства, что свидетельствует о пятикратном росте с 2020 года. Общий объём строящихся мощностей достиг 7,8 ГВт, а города Финикс (1,3 ГВт), Чикаго (1,18 ГВт) и Атланта (1,11 ГВт) стали крупнейшими после Северной Вирджинии центрами развития отрасли в Северной Америке. Более того, 73 % всей строящейся мощности уже предварительно арендовано — так продолжается последние два года.

Это кардинально меняет подход клиентов: если раньше планировать начинали за 6–12 месяцев до ввода ЦОД в эксплуатацию, то теперь речь идёт о 18–24 месяцах, а иногда действовать приходится ещё раньше. Хотя доминируют развитые рынки, стремительный рост наблюдается и на новых. Тарифы на электричество с 2020 года выросли примерно на 30 %. Среднее время ожидания подключения ЦОД к сети в США составляет четыре года. Всё это тоже повлияло на рост вторичных рынков, где энергия более доступна.

Источник изображения: JLL Research

Впрочем, такой дефицит препятствует спекуляциям и формированию финансового пузыря в секторе. По мнению экспертов, с 2017 года рынок растёт среднегодовыми темпами 20 %, и они сохранятся до 2030 года — к этому времени колокейшн-рынок, вероятно, достигнет 42 ГВт. Дата-центры становятся одним из самых привлекательных типов недвижимости, показав рост рыночной капитализации на 161 % с 2019 года, уступая лишь промышленным объектам. В JLL отмечают, что по сравнению с 2024 годом в проекты ЦОД вкладывается значительно больше средств.

Наблюдается и бурный рост долгового финансирования: ЦОД всё активнее привлекают крупный капитал через структурированные продукты. Об этом свидетельствует резкий рост объёмов выпуска облигаций, обеспеченных активами (ABS), и сделок SASB в I половине 2025 года по сравнению с тем же периодом 2024-го. При этом на рынке прямых продаж объёмы сделок невысоки, а ставки капитализации стабильны, что говорит о том, что инвесторы рассматривают дата-центры как надёжный и ликвидный класс активов, сопоставимый со складской недвижимостью премиум-уровня или многоквартирным жильём.

Источник изображения: JLL Research

В JLL ожидают, что дисбаланс спроса и предложения сохранится ещё несколько лет. Уже строящиеся объекты предварительно арендованы на 73 %. Хотя планируется ввести в эксплуатацию ещё 31,6 ГВт, на это уйдёт не менее пяти лет. Лидером выступает Северная Вирджиния (запланировано 5,9 ГВт), за ней следуют Финикс (4,2 ГВт), Даллас/Форт-Уэрт (3,9 ГВт) и Лас-Вегас/Рино (3,5 ГВт).

Ожидается, что с 2025 по 2030 годы может быть построено ЦОД на $1 трлн. В течение следующих пяти лет могут появиться колокейшн- и гиперскейл-мощности более чем на 100 ГВт. При этом не учитывается потенциальный эффект от развития квантовых компьютеров, ускоряющих прогресс в отрасли последние 5–10 лет. Фактически массовое внедрение ИИ, цифровая трансформация и облачная миграция создали «идеальный шторм» на рынке, с которым индустрия просто не в состоянии своевременно справиться. Это ведёт к дефициту и делает планирование для клиентов ЦОД важным как никогда.

Стремительное развитие мировой инфраструктуры ЦОД на фоне повсеместного внедрения ИИ ведёт к огромным затратам питьевой воды на охлаждение оборудования. В результате возникают финансовые, операционные и репутационные риски, сообщает Datacenter Knowledge. По данным доклада агентства Moody, нехватка воды нарастает на ключевых рынках ЦОД.

Консалтинговая компания сообщает о растущих рисках для операторов ИИ ЦОД, особенно гиперскейлеров. В докладе подчёркивается, что желание облачных гигантов в целом арендовать новые дата-центры может привести к ограничению доступности ресурсов на некоторых рынках. Большинство новых крупных ЦОД используют водные системы охлаждения, более подходящие для больших нагрузок, но требующие больше воды. ЦОД, которые не смогут установить системы охлаждения с эффективным расходом воды, могут столкнуться с повышенным вниманием со стороны регуляторов и инвесторов.

Как сообщили в Moody, дефицит грунтовых вод представляет серьёзный риск для быстрорастущих регионов размещения ЦОД гиперскейлеров — юго-востока США, Чили и Индии. Местные законы, инфраструктурные ограничения и общественное недовольство могут привести к тому, что гиперскейлеры могут отложить реализацию проектов или перенести их в другие, более благоприятные для бизнеса локации, особенно если препятствия приведут к увеличению цены в прежних местах.

Источник изображения: Claudio Biesele/unsplash.com

В зависимости от климата и типа инфраструктуры один объект гиперскейл-уровня может потреблять миллионы литров воды в день, наравне с небольшими городами. Хотя компании успешно повысили эффективность использования воды (WUE) до 0,2–0,5 л/кВт∙ч, общий спрос на чистую воду со стороны индустрии ЦОД продолжает расти в связи с быстрым ростом гиперскейлеров и ИИ-инфраструктуры. IT-гиганты могут отложить попытки стать водно-положительными.

По информации аналитиков JLL, наиболее известные игроки рынка ЦОД заблаговременно принимают меры, связанные с возможной будущей нехваткой воды и электричества, выбирая подходящие места для строительства и используя поэтапный подход в реализации проектов. Основной вызов — в сохранении баланса между заявляемыми целями и требованиями к безотказной работе и рентабельности.

СЖО и адиабатические системы охлаждения могут обеспечить низкий расход воды, но несут собственные риски и сложности — нельзя жертвовать надёжностью ради экоустойчивости. Опытные операторы ищут компромисс, например, используя гибридные подходы к охлаждению. Другие изучают возможность применения очищенных сточных вод, модульного охлаждения или замкнутых систем, но такие варианты часто дороги, особенно при оснащении новыми решениями существующих объектов. Правда, современные «безводные» технологии достаточно рискованны, т.к. отсутствует статистика их применения.

Источник изображения: Olga Angelucci/unsplash.com

Более того, в засушливых регионах ЦОД всё чаще конкурируют за ресурсы с местными жителями и сельскохозяйственным бизнесом. Такая конкуренция может привести к ужесточению законов, общественным протестам и задержкам в реализации проектов. По мере того, как нагрузка на окружающую среду будет расти, ужесточатся проверки регуляторов и вырастут репутационные риски, что скажется и на ценах.

Инвесторы всё чаще обращают внимание на подобные вопросы, и компании вынуждены, например, покупать «зелёные облигации». А муниципалитеты теперь требуют оценки воздействия на водные ресурсы до того, как выдадут разрешения на строительство. Подобные меры могут стать более распространёнными по мере того, как будут ужесточаться критерии экоустойчивости и отчётности.

С точки зрения кредитных рисков заблаговременная модернизация инфраструктуры дата-центров оценивается позитивно и соответствует растущему спросу арендаторов на экоустойчивые решения. Напротив, задержки в обновлении могут сигнализировать о недостатке инвестиций в адаптацию к экологическим требованиям, что в перспективе способно снизить конкурентоспособность оператора.

Эксперты по недвижимости компании JLL прогнозируют в 2025 году стремительный рост мирового спроса на дата-центры, несмотря на ограничения поставок и энергоснабжения. Согласно имеющимся прогнозам, в 2025 году в мире начнут строить ещё 10 ГВт, а проекты на 7 ГВт будут уже готовы, сообщает JLL.

Среднегодовой прирост рынка ожидается на уровне 15 % до 2027 года, а в пике — даже до 20 %. Это происходит несмотря на то, что рост опережает предложение, а на некоторых рынках энергетика развивается не так интенсивно, как хотелось бы потребителям. Основной причиной роста и расширения ЦОД называют экспансию ИИ во все сферы жизни.

В основе революции в сфере ИИ, согласно мнению экспертов, лежит стремительное развитие полупроводниковых технологий. При этом ускорители потребляют всё больше энергии, и энергетическая плотность достигает 40–130 кВт на стойку. С новым поколением чипов этот показатель может вырасти и до 250 кВт. Из-за этого новым стандартом должно стать жидкостное охлаждение, в том числе иммерсионное.

При этом подчёркивается, что хотя ИИ является основным драйвером роста, на его долю в 2030 году всё ещё будет приходиться менее 50 % спроса на ЦОД. Остальное придётся на облачные вычисления и хранение данных. Но даже ЦОД, не связанные напрямую с ИИ, способны выиграть от оптимизации энергопотребления и совершенствования других технологий. Более того, уже сам ИИ поможет повысить энергоэффективность ЦОД, увеличить срок работы оборудования и сократить время простоя с помощью предиктивного обслуживания.

Источник изображения: JLL Research

Ожидается, что в следующие пять лет мировой спрос на электроэнергию для ЦОД удвоится, поэтому уже сейчас ищутся альтернативные энергетические решения. При этом на долю ЦОД придётся лишь около 2 % мирового потребления энергии. В отчёте отмечается, что многие ЦОД группируются территориально и места их компактного размещения неравномерно распределены в мире. В результате доля энергопотребления дата-центрами значительно выше в некоторых регионах.

Тем временем атомная энергетика становится альтернативой традиционной в контексте ЦОД, особенно для ИИ- и HPC-проектов. Особенно активно в атомных проектах участвуют гиперскейлеры. Приоритетным для них является использование будущих SMR, коммерческие версии которых пока отсутствуют и, по оценкам JLL, вряд ли появятся до 2030 года.

Источник изображения: JLL Research

ИИ-системы требуют немало энергии, поэтому рост интереса к SMR и атомной энергетике в целом вполне объясним. В 2024 году AWS и Microsoft заключили соглашения о выкупе энергии у крупных атомных электростанций, а Meta✴ объявила, что готова инвестировать средства в развитие атомной энергетики. Кроме того, Equinix, AWS и Google подписали контракты на питание ЦОД от SMR.

Из-за нехватки электроэнергии, высокой доходности соответствующих проектов и растущего ажиотажа вокруг ИИ интерес инвесторов к ЦОД в 2025 году только вырастет. По оценкам JLL, в последние годы активность в сфере строительства ЦОД заметно выросла, в основном речь идёт о строительстве с нуля для одного конкретного арендатора.

Источник изображения: JLL Research

Утверждается, что для выхода на рынок новых инвесторов существуют барьеры, основанные на объёме необходимого капитала и некоторых других особенностях рынка. Ожидается, что в 2025 году у основных инвесторов при этом будет много возможностей для рекапитализации продолжающихся строиться ЦОД для одного заказчика.